طرح تفصیلی،طرح جامع شهر
1- طرح جامع شهر و طرح تفصیلی چیست؟ وچه خدماتی را به شهر ارائه مینماید؟
2- چرا طرح جامع شهری؟
3- طرح جامع شهری چه خدماتی را ارائه مینماید؟
4- مراجع تصویب و تغییر طرح جامع شهر چیست؟
5- طرحهای موضعی و موضوعی توسعه و عمران شهری تهران
6- طرح تفصیلی چیست ؟ چه خدماتی را به شهر ارائه میکند؟
7- شکایات و دعاوی حقوقی مربوط به طرح جامع شهری
1- طرح جامع شهر و طرح تفصیلی چیست؟
طرح جامع شهر: مجموعه ای از قوانین و چگونگی و نحوه استفاده از زمینها در پهنه بندی های مربوط به اراضی واقع در حریم شهری اعم از تجاری ، صنعتی ، اداری ، مسکونی ، کشاورزی ، تأسیسات و تجهیزات و خدمات شهری و نیازهای عمومی شهری را طرح جامع شهر میگویند که در ادامه به آن خواهیم پرداخت.
این طرح به موجب بند ۲ ماده
یک قانون تغییر نام وزارت آبادانی و مسکن به وزارت مسکن و شهرسازی و تعیین وظایف آنها مصوب ۱۶/۴/۱۳۵۶ مجلس شورای ملی آمده است.
2- چرا طرح جامع شهری؟
2-1 درطرح جامع شهر جلوگیری از گسترش کلانشهر تهران و جلوگیری از گسترش مرز و محدوده آن از شمال، جنوب، شرق و غرب شهرپیش بینی شده است.
2-2 درطرح جامع شهر ساخت و سازهای مسکونی
درمجاورت مرز محدوده شهر محدود گردیده و اراضی مجاور خط محدوده شهربه ساخت و ساز های ویژه
از جمله برای فعالیت های تفرجی، فراغت و گردشگری
و یا چند منظوره با حداقل سطح اشغال و تراکم که غالبا فضای سبز میباشد ، پیش بینی شده است.
2-3 درطرح جامع شهر برخورد جدی و همه جانبه و بدون اغماض
با هرگونه تخلف در ساخت و ساز در حریم شهر و جلوگیری ازهرگونه فعالیت غیرقانونی و برخورد با تمامی اشخاص متخلف اعم از حقیقی و حقوقی
دولتی و غیر دولتی، تعاونی های مسکن وابسته به دستگاه های دولتی
عمومی، قوه قضائیه، شهرداری، نیروهای مسلح (نظامی و انتظامی ) و نهادهای انقلاب اسلامی، ستادها و مؤسسات عمومی که املاک و اراضی بزرگ در نقاط مختلف شهر را دارا هستند پیش بینی شده است.
2-4 درطرح جامع شهر ساخت و ساز کاربری ها
و یا فعالیت پهنه جدید (اعم از کارگاه، کارخانه، ناحیه صنعتی، مجتمع صنعتی و کارگاهی، شهرک صنعتی
و مانند آن دراین حریم
در چارچوب ضوابط و مقررات مربوط و طرح حریم پایتخت(تهران) مجاز می باشد.
2-5 درطرح جامع شهر نظارت بر حریم تعیین شده
و همچنین توزیع درآمدهای حاصل از توسعه و عمران و نظارت بر ساخت و سازهای مجاز و قانونی بین مراکز جمعیتی شهری و روستایی واقع در حریم مذکور، براساس دستورالعمل تعیین گردیده است.
2-6 درطرح جامع شهر جمعیت شهر تهران در افق طرح ( 1405 )
با رشد طبیعی جمعیت آن و تجزیه و تحلیل نتایج آخرین سرشماری نفوس و مسکن کشور در سال ( 1385 ) معادل 7/8 میلیون نفر پیش بینی شده است
لیکن برنامه ریزی ها برای تامین نیازهای خدمات شهری
جمعیت ساکن و شاغل (جمعیت روزانه ) برمبنای جمعیتی معادل 1میلیون نفر انجام شده است و ظرفیت پذیری سکونت، برمبنای 20 درصد مازاد بر پیش بینی نیاز برای حدود 5/10 میلیون نفر جمعیت تدارک یافته است.
نکته : با توجه به اینکه شرح وظایف
طرح های جامع شهر فراتر از این موارد میباشد لذا در این مقاله به مواردی چند از این وظایف پرداختیم.
3- طرح جامع شهری چه خدماتی را ارائه مینماید؟
1- ساماندهی و صیانت از محدوده و جلوگیری از هرگونه گسترش شهر
2- ساماندهی و صیانت از حر یم پایتخت (تهران)
3- ارتقاء نقش و جایگاه شهر تهران در سطوح فراملی، ملی و منطقه های
4- توسعه اجتماعی و ساماندهی اسکان جمعیت.
5- توسعه اقتصادی و رونق فعالیت شهر تهران
6- بهبود وضعیت شبکه های ارتباطی و نظام حمل و نقل و ترافیک
7- حفاظت از محیط زیست
8- ایمن سازی در برابر سوانح طبیعی (زلزله، سیل و…)
9- بهبود سیستم مدیریت بحران و ارتقاء کیفیت دفاع غیرعامل شهر تهران
10- تأمین آب موردنیاز و توسعه و تجهیز شبکه و تأسیسات آب و فاضلاب تهران و …
موارد دیگر :
11- بهبود و ارتقاء وضعیت و ساماندهی کالبدی شهر تهران.
12- ارتقاء کیفیت کارایی محیط شهری با پهنه بندی نحوه استفاده از اراضی و ساماندهی ساخت و ساز
13- احیاء و حفاظت فعال از میراث طبیعی، تاریخی و فرهنگی شهر تهران ..
14- ساماندهی و ارتقاء هویت سیما و منظر شهری در جهت احیاء معماری و شهر سازی ایرانی- اسلامی.
15- توسعه فضاهای سبز، عمومی، تفرجگاهی و گردشگری
16- تأمین نیازها و ساماندهی خدمات شهری تهران
17- بهسازی، نوسازی و بازسازی بافتهای فرسوده شهر تهران.
همانطورکه گفته شد طرح جامع شهر با تعیین کاربری کل اراضی شهری در ابعاد بزرگ ، نقشه جامع شهری را تدوین مینماید.
لازم به ذکراست مکمل طرحهای جامع شهر با اجرای طرح تفصیلی میباشد
بدین توضیح که این اطلاعات که در بیشتر موارد نظارت بر تعیین کاربری و نوع استفاده از اراضی است با اجرای طرح تفصیلی محقق می گردد.
4- مراجع تصویب و تغییر طرح جامع شهر چیست؟
طرح جامع شهر توسط شورایی به نام شورای عالی شهرسازی و معماری ایران ، تصویب گردیده است.اعضای شورای مذکور در ماده ۳ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مصوب ۲۲/۱۲/۱۳۵۱ و مجلس شورای ملی تعیین شده اند.
اعضای شورای یاد شده عبارتند از :
وزیر کشور ، وزیر فرهنگ و ارشاد اسلامی ، وزیر راه و شهرسازی ، وزیر نیرو ، روسای سازمان های میراث فرهنگی و حفاظت محیط زیست ، وزیر جهاد کشاورزی ، وزیر صنعت معدن و تجارت ، وزیر دفاع و پشتیبانی نیروهای مسلح ، یک نفر از اعضای کمیسیون و انتخاب مجلس به عنوان عضو ناظر ، ریاست شورای عالی شهرسازی و معماری ایران با وزیر مسکن و شهرسازی است.
تغییر و تجدید نظر طرح جامع شهری نیز در صلاحیت شورای عالی شهرسازی و معماری ایران است.
نکته: مالکین ، شرکت های ساخت و ساز، هلدینگ ها ، مشاورین املاک وافرادی که در زمینه ساخت و ساز در اراضی شهری فعالیت میکنند از طریق ارتباط با
موسسه حقوقی پیشداد اندیشان دادگر
میتوانند بدون در خصوص اراضی و پلاک هایی که قصد خرید ، ساخت و یا مشارکت دارند مشاوره لازم را قبل از سرمایه گذاری در حوزه ساخت و ساز و خرید اراضی مورد نظر دریافت نمایند.
مجموعه حقوقی پیشداد اندیشان دادگر مفتخر است
با بیش از چندین سال سابقه کار در خصوص تغییر پهنه و تغییر کاربری از طریق کمیسیون های مربوطه و با آشنایی کامل از قوانین و بخشنامه های شورای اسلامی شهر خدمات حقوقی را به شهروندان گرامی ارائه نماید.
5- طرحهای موضعی و موضوعی توسعه و عمران شهری تهران
برنامه ها و طرحهای موضعی و موضوعی، سطح دیگری از طرحهای توسعه شهری تهران که پس از طرح جامع (سطح اول) و طرح تفصیلی (سطح دوم)، به عنوان اسناد پایه ای و مبنا برای ساماندهی توسعه و عمران شهری، برنامه عملیاتی (سطح سوم) آن طرحها است.
این سطح از طرحهای توسعه شهری
کلیه زمین ها (موضوعات) و محدوده های نیازمند مطالعه، برنامه ریزی و مداخله هماهنگ را در برگرفته و به عنوان یکی از دستاوردهای مطالعات طرحهای جامع و تفصیلی شهر تهران و منطبق با راهبردها، اهداف و سیاستهای آنها تهیه و طرحهای اصلی را تکمیل و کامل میکند.
6- طرح تفصیلی چیست ؟
طرح تفصیلی عبارت است از طرحی که بر اساس هدفهای کلی طرح جامع شهر ، و همچنین چگونگی استفاده از زمین های شهری در سطح محلات مختلف شهر که
موقعیت و مساحت دقیق زمین را برای هر یک از آنها
به صورت دقیق و تفصیل شبکه عبور و مرور و میزان و تراکم ساختمانی در واحدهای شهری و اولویت بندی مربوط به مناطق و همچنین بهسازی و نوسازی و توسعه و
حل مشکلات شهری در آن تعیین می شود
و نقشه ها و مشخصات مربوط به مالکیت بر اساس مدارک ثبتی تهیه و تنظیم می گردد.که تعریف طرح تفصیلی در بند ۳ از ماده یک قانون تغییر نام وزارت آبادانی و مسکن به وزارت مسکن و شهرسازی و تعیین وظایف آنها مصوب ۱۶/۴/۱۳۵۳ مجلس شورای ملی آمده است.
7- شکایات و دعاوی حقوقی مربوط به طرح جامع شهری و طرح تفصیلی
طرح جامع شهری و طرح تفصیلی بر اساس تعریفی که قانون از آن ارائه داده است دارای ابعاد فنی و حقوقی مشخصی است.
درعین حال گاها طرح هایی که شورای عالی شهرسازی و معماری ایران
طی طرح جامع شهر بر اساس مقررات ویژه ای که وضع می نماید مورد اعتراض مالکین قرار می گیرد. یا ممکن است مالکان اراضی مجبور به واگذاری قسمتی از زمینهای خود در قبال تعیین کاربری ویژه ای ملزم گردند.
یا اینکه امکان استفاده از اراضی برای مالکان بر خلاف قانون و به نحوی سلب گردد.
بدیهی است صدورهرگونه آراء توسط قوه قضائیه (دیوان عدالت اداری و محاکم قضائی) بر ضوابط و مقررات شهرسازی و معماری ، طرح های مصوب توسعه شهری تهران و کمیسیون ماده ( 5) شهر تهران در اولویت خواهد بود
بدین توضیح که مرجع حل اختلاف فی مابین افراد حقیقی و حقوقی
با شهرداری ها ، محاکم قضایی و دیوان عدالت اداری است که گاها به ابطال مصوبات و دستور العمل های این نهاد ها می انجامد.
آیا قوانین طرح های جامع شهر و طرح های تفصیلی قابل اعتراض و یا قابلیت طرح شکایت را دارند؟
هدف تیم حقوقی ما و مقاله ای که در سایت قراردادیم ، ارائه آگاهی رساندن به شما عزیزان میباشد و پرداختن به این موضوع نیازمند زمان بالایی میباشد لذا به صورت مختصر بدان پرداخته ایم.
به طور مثال ملکی دارای سه طبقه مسکونی
که هر طبقه سند مجزا تک برگی شده از سازمان ثبت و همچنین دارای پایانکار قدیمی مسکونی نیز از شهرداری مربوطه اخذ کرده است و وقتی مالکین به شهرداری جهت نوسازی ملک مراجعه میکنند کماکان 3 طبقه جهت احداث به آنان دستور نقشه ارائه میگردد ؟؟؟!!!!!!!!
این موضوع باعث تعجب مالکین و همچنین
در برخی از موارد از بین رفتن حقوق مالکانه مالکین میشود در صورتی که زمین مجاور این ملک طبق طرح تفصیلی 5 الی 6 طبقه مجوز از شهرداری اخذ نموده است
و چه بسا که این موضوع در برخی از زمین های سطح شهر
در مناطق 22 گانه شهرداری های تهران امری طبیعی است و پرونده های حقوقی بسیاری از این دست در محاکم ذی صلاح تشکیل و رسیدگی میشود.
مثال دیگر اینکه زمین هایی هستند که در مجاورت پارکها و فضای سبز
شهرداری قرار دارند که متاسفانه با توجه به فضای سبز در پهنه G که اصطلاحا فضای سبز است ، قرار میگیرند.در صورتی که بدون توجه به حقوق مالکانه افراد این نوع نگاه مشاورین شهرداری ها به این املاک باعث تضییع حقوق مالکین میگردد
و با توجه به عدم آگاهی مالکین باعث تشکیل پرونده هائی
در نهادهای قضایی میشود که اصلا این نهاد ها صلاحیت رسیدگی به این نوع پرونده ها را ندارند و باعث اطاله دادرسی و صرف هزینه های دادرسی و بعضا حق الوکاله وکیل میگردد که در انتها منجر به آرایی میشود که به نفع مالکین یا سازنده های آن نمیباشد.
در انتها با توجه به اینکه موارد ذکر شده بخشی از طرح تفصیلی
جهت اطلاع رسانی به شما عزیزان میباشد لذا موسسه حقوقی دادگر با چندین سال سابقه در خصوص موضوعات و اختلافات شهرداری بهترین و سریع ترین راهکارهای ممکن را به شما مالکین و سازندگان ارائه خواهد نمود.
نویسنده : مسعود خالق پناه
مدیرعامل موسسه حقوقی دادگر
09120305140