تراکم و سطح اشغال چیست؟
ضوابط و مقررات مربوط نحوه استفاده از زمین ، افزایش تراکم و سطح اشغال
ضوابط و مقررات ساخت و ساز و نحوه استفاده از اراضی
شبکه معابر و دسترسی
تفکیک و تجمیع قطعات (پلاکها)
بلندمرتبه سازی ( 12 طبقه و بیشتر)
تامین پارکینگ
نحوه اخذ تراکم و سطح اشغال مازاد بر دستور نقشه
مقدمه
با توجه به اهمیت آشنایی مالکین ، سازندگان ، و مشاورین املاک از قوانین و مقررات ساخت و ساز در شهرداري ها، موسسه حقوقی پیشداد اندیشان دادگر، قسمتی ازضوابط و مقررات مربوط و همچنین نحوه استفاده از زمین، تفکیک درکاربريهاي مختلف را بعنوان نمونه درج نموده است.
امیداوریم تیم حقوقی ما در خصوص سطح اشغال و تراکم مازاد، اطلاعات لازم را در این خصوص در اختیار شما عزیزان قرار داده باشد.
کارشناسان محترم لازم است بدانند:
درهر شهر باید براساس ضوابط طرح تفصیلی یا طرح جامع شهر خود عمل نمایند.
مجموعۀ ضوابط و مقررات شهرسازي به منظور تدوین و اجرایی کردن پیشنهادات طرحهاي شهرسازي و براي تسهیل در این فرایند ، تهیه دستورنقشۀ ، سطح اشغال و تراکم مازاد ، نظارت و پیاده سازي ساخت و سازها مورد استفاده قرار میگیرد.
تراکم و سطح اشغال چیست؟
یعنی میزان مجوز صادره از سوی شهرداری مبنی بر ساخت و ساز در بخشی از زمین، منظور از ضریب سطح اشغال، نسبت سطح مجاز برای ساخت و ساز به مساحت کل زمین است که به صورت درصد معرفی می شود.معمولا این ضریب بر اساس طرح های جامع شهر و طرح تفصیلی در هر منطقه متغیر است.
ضریب سطح اشتغال در یک منطقه به طور معمول، بین ۴۰ تا ۶۰ درصد میباشد که نسبت به منطقه و عوامل دیگر بستگی خواهد داشت.
تراکم و سطح اشغال یعنی:
هر زمینی مجاز به ساخت به میزان تعیین شده در دستور نقشه میباشد و که تعداد طبقات را تراکم و قسمت ساخته شده زمین را سطح اشغال میگویند.
تراکم و سطح اشغال تعیین شده
جهت ساخت اراضی املاک در 4 دسته تعیین شده است که هر دستۀ از این نوع پهنه ها مشخصات و نوع مجوزهای ساخت اراضی را بیان مینماید.
محدوده تراکم و سطح اشغال های کم:
قسمتهایی از شهر را شامل میشود که به پهنه های G معروف هستند که در این پهنه ها پوشیده از اراضی کشاورزي و باغی میباشد .
تلاش بر این است تا دراین بخش از شهر
ساخت و ساز اساسا توسعه نیابد و منجر به ساخت و ساز به صورت مسکونی نگردد؛ که جهت حفظ اراضی باغی و زراعی شهر میباشد.
نگاه سیستم شهرسازی به اراضی چگونه است؟
نگاه سیستم شهرسازی به این اراضی باعث شده تا ساخت و ساز برای مالکان و سازندگان، از لحاظ سطح اشغال و تراکم مقرون به صرفه نباشد.
تراکم و سطح اشغال محدوده تراکم های با سطح اشغال متوسط:
شامل بخش اصلی بافت شهر و محدوده قابل توسعه در آینده شهر را شامل میشود،تلاش براین است تا توسعۀ و نوسازي بافت ساخته شده موجود سریعا صورت پذیرد.
محدوده تراکم های بالا:
به بافت فشرده شهر دارد که به عنوان هسته هاي اولیۀ شکل گیري شهر قلمداد میشوند.
تراکم و سطح اشغال رابطه تنگاتنگی
بر اساس گذر و عرض معابر، متراژ زمین، موقعیت زمین و نوع پهنه زمین مشخص میگردد و مجوزات از شهرداری ها بر اساس معیارهای شهرسازی صادر میگردد.
تراکم ساختمانی مجاز:
تا سقف تراکم تعیین شده در طرح تفصیلی تهران (به جزء پهنه های ویژه بلند مرتبه ) در پهنه های چهارگانه استفاده از اراضی شهر تهران تدوین شده است.
ضوابط و مقررات ساخت و ساز و نحوه استفاده از اراضی
تراکم و سطح اشغال ساختمانی مجاز در زیر پهنه های حفاظت ( سبز و باز ) پهنه G ، مختلط ویژه ( M ) صنعتی ( S311 ) ، گستره ها و مراکز تجاری ، اداری و خدمات ( با غلبه فرهنگی ) (S22) ، بازار (S11) ، مسکونی (R) و پهنه های ویژه بلند مرتبه سازی، تابع ضوابط و مقررات ویژه و با رعایت ضوابط خاص دستگاه های مربوطه براساس مقررات طرح جامع تهران، با تصویب کمیسیون ماده (5) صادر خواهد شد.
آیا پیش روی در حین ساخت مجاز است؟
هرگونه پیش روی ساختمان ها درمعابرعمومی و خیابان ها درکلیه پهنه ها، به منظور تأمین دید مناسب و زیبا سازی شهر و جلوگیری از کاهش فضاهای باز شهری، ممنوع است.
تراکم و سطح اشغال فضای مشاعی چگونه محاسبه خواهد گردید؟
تراکم و سطح اشغال و فضاهای مشاعی یا غیرمفید و حداقل زیربنا، در کلیه ساختمانهای مسکونی و غیرمسکونی طبق پهنه بندی و به تصویب کمیسیون ماده ( 5) شهر تهران صورت میگیرد.
سطح اشغال و زیربنای این فضاها (غیرمفید) که همراه با زیربنای فضاهای مفید درهرطبقه (جمع مفید وغیرمفید)، حداکثر سطح کل تراکم و اشغال مجاز در هر پلاک را تشکیل میدهند.
ظوابط عرض معابر چیست؟
حداقل عرض معابر و دسترسی در اجرای طرح های جامع و تفصیلی شهر تهران، در کل سطح شهر و در تمامی پهنه ها، 6 متر خواهد بود . لازم به ذکر است که صدور جواز و سطح اشغال و تراکم اراضی رابطه مستقیم با عرض عرض معابر خواهد داشت.
موارد استثناء:
(عرض کمتر از 6 متر) از جمله ، معابر واقع در بلندی هایی که دارای شیب های تند هستند که عملاً امکان تردد خودرو در آنها وجود ندارد و یا در بعضی از بافت های ، طبق تصویب کمیسیون ماده 5 و در طرح تفصیلی مشخص شده است.
تفکیک و تجمیع قطعات (پلاکها)
تفکیک املاک و اراضی در کلیه پهنه های شهر با متراژ کمتر از 1000 مترمربع ، بعد از رعایت برهای اصلاحی (با کاربری مسکونی ) و با متراژ کمتر از 2000 مترمربع (با سایر کاربریها)، ممنوع است . لیکن درصورت درخواست تفکیک برای اراضی و املاک بیش از نصاب های مذکور، حداقل مساحت قطعه حاصل از تفکیک نبایستی از 500 مترمربع در کاربریهای مسکونی و 1000 مترمربع در سایر کاربریها، کمتر باشد.
تفکیک اراضی مزروعی چگونه میباشد؟
تفکیک اراضی مزروعی و باغات موجود شهر تهران، صرفاً براساس دستورالعمل ماده ( 14 ) قانون زمین شهری (به شرح ضمیمه جداول پهنه ها) که در اجرای قانون مذ کور توسط وزیر مسکن و شهرسازی ابلاغ گردیده، مجاز میباشد.
بلندمرتبه سازی ( 12 طبقه و بیشتر)
تراکم و سطح اشغال در ساختمان های بلندمرتبه، محدود به عرصه های مجاز یا ویژه برای بلند مرتبه سازی در برخی از زیرپهنه های استفاده از اراضی تهران و مشروط به مجاز بودن از نظر مطالعات پهنه بندی زلزله و ضوابط و مقررات مربوطه وپهنه های مجاز زیست محیطی است که موقعیت و کاربری های مجاز آنها در نقشه های 1:2000 پهنه بندی طرح تفصیلی مشخص و تدوین شده باشد مجاز خواهد بود.
تامین پارکینگ
نکته بسیار مهم در خصوص تامین پارکینگ این است که ، تامین پارکینگ ارتباط مستقیم با سطح اشغال و تراکم دارد که در ادامه به این موضوع پرداخته ایم.
با توجه به رشد جمعیت و افزایش تقاضای مسکن در کلانشهرها و ساخت و ساز بی رویه و بدون درنظر گرفتن تامین پارکینگ لازم درساختمانها ، منجربه ساخت واحدهای بدون پارکینگ شد و این عدم تامین پارکینگ مشکلات بزرگی را برای مالکین این واحد ها و همشهریان به وجود آورده است.
از این رو تأمین و احداث تمامی پارکینگ های مورد نیازمیبایستی:
طبق ضوابط مصوب کمیسیون ماده ( 5) شهر تهران در پروانه های ساختمانی هر یک از کاربری ها، برای تمامی ساختمان ها و درهمه پهنه ها الزامی است و صدورهرگونه عدم خلاف یا گواهی پایان کار، منوط به تأمین کلیه پارکینگ های مورد نیاز مذکور، درهمان ساختمان و یا درپارکینگ های مشاعی تا شعاع 250 متر خواهد بود.
تعداد پارکینگ های مورد نیاز برای ساختمان ها و مجتمع هایی که از کاربری های مختلف برخوردارند، بایستی متناسب با تعداد واحدهای آن ساختمان برای هر یک از کاربریها طبق ضوابط محاسبه و تأمین شود.
لازم است نهادهای دولتی بدانند:
ادارات، ارگان ها، سازمان ها، نهادها، مؤسسات و شرکت های دولتی و غیردولتی، بیمارستان ها، فروشگاههای بزرگ و ساختمان های با عملکردهای گوناگون که مراجعین زیادی دارند، در زمان احداث و یا تجدید بنا، ملزم به تأمین پارکینگ مورد نیاز مراجعین براساس ساعات و روزهای اوج مراجعات، علاوه بر نیاز خود طبق ضوابط ، و در همان ساختمان و یا در پارکینگهای عمومی اطراف، تا شعاع 250 متر میباشند.
احداث پارکینگ مازاد دارای چه شرایطی است؟
احداث پارکینگ مازاد بر ظوابط در قطعات و پلا ک های کلیه پهنه های شهر تا سقف دو برابر پارکینگهای مورد نیاز هر واحد در طبقات زیرهمکف (منفی)، بدون الزام به رعایت سطح اشغال و بدون محاسبه در تراکم ساختمانی مجاز و مشروط بر حفظ درختان موجود در ملک، مجاز میباشد.
نحوه اخذ تراکم و سطح اشغال
در این مقاله به نحوه اخذ تراکم و سطح اشغال مازاد بر دستور نقشه اراضی بالاتر از 750 مترمربع با ذکر مثال خواهیم پرداخت.
به طورمثال شما مالک زمینی با متراژ 750 مترمربع هستید و زمین شما در پهنه M111 قرار گرفته است. اگر زمین شما دارای حداقل گذر 20 باشد قاعدتا تراکم 440% تا 9 طبقه از سوی شهرداری منطقه برای زمین شما صادر خواهد شد.
سوال اینجاست که آیا تراکم و سطح اشغال مازاد بر دستور نقشه به این زمین تعلق خواهد گرفت؟
شهرداری مناطق 22 گانه شهر تهران در اراضی 750 متر بالاتر صلاحیت دستور تراکم مازاد و سطح اشغال ، مازاد بر دستور نقشه را ندارند و عملا سیستم های شهرداری قفل میباشند.
مرجع صالح جهت رسیدگی جهت دستور اخذ تراکم و سطح اشغال مازاد بر دستور نقشه کمیسیون ماده 5 میباشد.
وظیفه شهرداری در خصوص ارسال پرونده چیست؟
مالکین و سازندگان محترم میبایستی همزمان با درخواست اخذ تراکم و سطح اشغال مازاد بر دستور نقشه ، طرح امکان سنجی ( طرح توجیهی ) جهت ارائه به کمیسیون تهیه نمایند.
چنانچه طرح ارائه شما از طریق افرادی که فاقد دانش شهرسازی و بر خلاف موازین و قوانین و اصول معماری تهیه گردد ، از طریق شهرداری یا کمیسیون ماده 5 رد خواهد شد.
اگر طرح ارائه شده شما منطبق با موارد فوق باشد ، طی درخواستی شهرداری منطقه پرونده زمین شما را برای بررسی به کمیسیون ماده 5 ارسال خواهد نمود.
وظیفه کمیسیون ماده 5 چیست؟
کارشناسان و کارگروهای کمیسیون ماده 5 بعد از بازدید حضوری از زمین و درصورتی که از لحاظ سیستم شهرسازی زمین دارای شرایط مناسب باشد ضمن تایید، پرونده را جهت ارائه به صحن کمیسیون ماده 5 آماده مینمایند.
در این مرحله طی نوبت ، پرونده وارد صحن کمیسیون ماده 5 میگردد و از طریق شهردار تهران و نمایندگان وزرتخانه هایی که میبایستی در کمیسیون شرکت کنند بررسی و چنانچه زمین مورد نظر قابلیت اخذ مازاد بر دستور نقشه را دارا باشد، با توجه به شرایط زمین واقع در پهنه بندی و بنا به شرایط محیطی زمین، موافقت خواهد گردید.
موارد تکمیلی:
تراکم و سطح اشغال در اراضی ، ارتباط مستقیم با موارد ذکر شده فوق دارد و چنانچه زمینی دارای شرایط قانونی باشد ، میتوان برای زمین مورد نظر مازاد تراکم و سطح اشغال بر دستور نقشه اخذ نمود.
تراکم و سطح اشغال مازاد بر دستور نقشه از طریق کمیسیون ماده 5 صورت میگیرد بدیهی است شرایط و نحوه تایید افزایش تراکم و سطح اشغال مبتنی بر آیتم های انواع پهنه ، متراژ زمین ، دستور نقشه ، گذر و بر معابر و…. میباشد.
میبایستی به این نکته اشاره کرد با توجه به موارد اعلام شده دراین مقاله بنده مسعود خالق پناه مدیرعامل موسسه حقوقی پیشداد اندیشان دادگر با آگاهی از نحوه و چگونگی اخذ مازاد بر دستور نقشه در خصوص تراکم و سطح اشغال با چندین سابقه به صورت تخصصی آماده ارائه مشاوره و خدمت به شما همشهریان عزیز هستم.
در پایان:
ضمن اشاره به ماده (12) قانون جرایم الکترونیکی و همچنین مواد (23،24،28،29 ) قانون حمایت حقوق مؤلفان، مصنفان و هنرمندان و همچنین ماده (13) قانون حمایت از پدیدآورندگان نرم افزارهای رایانهای ، از شما همکار گرامی خواهشمندم از کپی مطالب فوق جهت درج در سایت خود جدا خودداری فرمایید و چنانچه نیازمند راهنمایی در این خصوص هستید، بنده در خدمت شما عزیزان خواهم بود.
نویسنده : مسعود خالق پناه
مدیرعامل موسسه حقوقی دادگر
09120305140